どうも、サラリーマン弱小不動産投資家の孤独SEよーじです。さて、先週予告した通り、リフォームした後の部屋を管理会社の営業の方と見てきました。
先週の記事はこちら。
まず、扉を開けると２人とも
「おぉー雰囲気変わりましたねぇ」
っと一言。
全体的に明るくなって、オシャレ感が出たと思います。リフォーム代をケチっているので物自体を買い替える等はしていません。そのため、フルリフォームではないので、全くちがう部屋になったわけではありません。
全体ではありませんが、一部の写真を載せます。
床と壁の模様を変えてます。
内装の壁紙や床、キッチンの色が変わるだけでも印象はだいぶ変わるんだなぁーと思いました。もともと、クリーニング後も割ときれいだったんですが、よりおしゃれな物件になったイメージでしょうか。
エアコンやライトはまだ新しかったのでそのまま使用してます。風呂の３点ユニットは特に何もいじらずそのままです。
この状態で、入居者が決まるかどうかがポイントになります。賃料は、１万円アップさせたかったですが、管理会社の営業と相談して７千円アップにしました。一応、２千円までの値下げは営業の裁量下で減額してもいい言ってあります。
今がちょうど６月なので、夏休みシーズン突入後が勝負ですかね。これでスムーズに入居者が決まれば、隣の部屋もリフォームしたいと思います。
少々リフォーム費用のお値段が高いですが、今回の部屋は、家賃アップ分の７千円が１年で８万４千円なので、３年ほどで２５万２千円になるので、３年ちょっと超えたら回収できるかなという感じです。
このまま入居者が決まらずに放置して数年たつより、今、キャッシュフローが回っているうちに先手を打って、より魅力的な部屋に仕立てて入居率をアップさせたいですね。
だからと言って、片っ端からリフォームしていてはキャッシュが無くなるので難しい話ではありますが。。。
もし、入居率が悪いことで困られている方がいれば、管理会社に任せるだけでなく部屋の内装を魅力的に仕上げてあげるのも一つの手だとおもいます。 お金がなかったら自分でリフォームするのも良いと思いますよ！サラリーマンで家族持ちだと家族サービスがあるので、なかなかリフォーム作業をするための日程を確保するのが難しいところではありますが。。。
ちなみに孤独SEよーじが自分自身でリフォームしている物件は、やっと壁のシーラー塗まで終わりました。その話もまた今度しますね。ではでは。
