どうも、孤独SEよーじです。ゴールデンウィークが終わり、お休みモードが抜けてない中、物件の退去の立会いに行ってきました。
以前、お話しした高齢の方の立会いで、すでに施設移動済みのため管理会社の担当者と部屋を見ながらの２人での打ち合わせです。
部屋の中は、思ったより汚くはありませんでした。細部に入居者が行ったDIYなどあり、回復費用を頂きたいなと思う部分はありますが１６年住んでいた割には綺麗な方かなと思います。ただ、前回の東松山市の物件がインパクトありすぎたのでそれに比べたらという部分もあるかもしれません（笑）
ただ、今回色々と問題があります。
入居時の荷物が残っているということと家賃未納あり原状回復費用の請求です。荷物は市役所が持って行ってくれる予定なのでそれは大したことないかなと思っています。
家賃の一部未納ですが、通常は入居者が支払えない場合、保証人が代わりに支払ってくれますが今回そうならなさそうです。
というのも、今回退去された方はご高齢で、この物件に入居するときに保証人を７歳年上の兄にしていたそうです。
そして、入居から１６年の歳月が経過し、兄も高齢でお亡くなりになって保証人がいない状態で孤独SEよーじが本物件を購入し不動産投資デビューして、数年後罠にはまる・・・。
購入後に入居者の情報をちゃんと確認していれば良かったと思いますが、はじめて買った物件でそこまで分かる人は不動産投資を専業にしたほうがいいくらいすごいと思います。これから購入する人は、保証人の有無を確認しておくと将来的なリスク軽減ができるかもしれませんので確認してみることをオススメします。
家賃未納分と退去時のリフォーム費用の支払いも請求できなさそう（一応請求してみる）なので、今回高額なリフォーム費用となりそう・・・はぁ。
余談ですが、何にしても不動産投資は、色々な方、投資の先駆者達が本を出して情報をくれます。
- こういう物件は危ない！
- こんな物件は買ってはいけない！
- キャッシュフローが全てだ！
- ・・・etc
各種、謳い文句で「不動産投資をしたい！」「不労所得を得たい！」という人たちに情報を沢山くれます。ただ、住んでいる人たちの情報はないので、例え本で書いてあるような物件を買って成功なのかというと違う気がします。
安定稼働のポイントは、物件のステータスにあると思いますが、その先にあるのはどのような入居者が住んでいるかだと考えています。
物件購入時に頑張って管理会社や入居者に聞けば分かるかもしれませんが、購入したい物件があったら全てそれをやるのかというと難しいのではないでしょうか。
何を言いたいかというと、これはある種のギャンブルなのではないかなぁと思います。もちろん、努力次第ではカバーできるものです。
孤独SEよーじは、ギャンブルに買った負けたかでいうと保土ヶ谷の物件は、買ってから設備わまり以外では特に何も起きてません。これはあたり物件かなと思いますが、他の物件はちょいハズレ物件に当たったんではないかと思います。なので、現在１勝２敗ですかね^_^;
ハズレ物件に当たっても、そこからどう立て直すかはオーナーの手腕にかかっています。これが不動産投資の本によく書いてある「不動産投資は事業だ？！」という意味なのかなと思います。
