最近、暖かくなり、少し歩いただけで汗ばむ季節になってきました。皆さん、スメルハラスメントには注意しましょう。臭いに敏感なサラリーマンこと、孤独SEよーじです。
さて、不動産購入してから約５年の月日が経ちました。正直、憧れのサラリーマン大家さんというものが、実際とギャップがあったなぁと思います。
その理由は、不動産投資本を読んでサラリーマン大家をイメージ化していたことに原因があります。書籍を出している人は、何かしらの不動産関係者だったり、年収がそもそも高かったり、自己資金を多く持っていたりと、環境や属性が一般的なサラリーマンとは違ってハイスペックな人が多いです。とまぁ、後から聞いた話ですが。。。
そのため、初めから良い物件と多くの融資を引くことができるため、拡大も早いんです。
もちろん、低い属性で奮闘して成功されている方々もいます。独創的なやり方でのし上がったり、時代的に不動産融資が追い風だったりと色々事情はあると思いますが、しっかり成功している人たちはいます。
そんな一握りの人たちになるべく奮闘しましたが、時代的に融資引き締め時期に行ってしまったため、思うように拡大できませんでした。
というのも、私と同じやり方で成功された方と同じやり方をしてましたが、ちょっと行動するのが遅かったようです。
まだ、諦めたわけではなく、今もチャンスを狙って奮闘しているのが今の私の状況ですね。
すいません、前置きが長くなりましたが
さて、本題の利回り下落と件名で書いてますが、これは購入時と今の利回りを比較して下がったという話です。
具体的に言うと
購入の利回り（表面）が１２%
５年後、１１%まで下落
下落は購入時にも予想はしてましたが、やはり下がるのかぁと思ってます。相場というのがあり、古くから入居している方は家賃が高く、新しく入居してくれた方は家賃が低くなります。
買った当初は、古くから入居している方が3割から４割ほどいましたが、今では２割程度になりました。
ローン返済には影響なく、また、家賃も相場の底辺まで落ちているので、昔から住んでいる人が退去しても設備と内装の綺麗さを保てば安定した運用は可能です。最低運賃で運用すると利回りは８%になります。
ただ、これだと「旨味がない」と思っています。これから家賃を少しでも上げて利回りを上げたいと思っていますが、どう上げていくかはまだ決めていません。内装リフォームが一番の候補ですが、やはり費用がかかるのでどうするかは検討中です。築古物件の投資は、キャッシュフローが全てだと思うので、少しでも多く入ってくるようにしたいと思ってます。
