どうも、孤独SEよーじです。アクセス件数が少なすぎて、ほぼ独り言というかプライベート日記状態です。ただ、見てくれる人も少なからずいるわけなので、すでにめげてますが頑張りたいと思います。
目次
１、不動産投資のキャッシュフロー
不動産投資のブログや本を読むとわかると思いますが、不動産投資でCFというとキャッシュフローを意味します。その定義は人によって違います。私は、持っている物件の毎月入ってくる賃貸収入から空室率１０％を見込んだ額としてます。銀行のローンを差し引いたりして、純利益から計算してもいいのですが月によってブレが大きくなるので孤独SEよーじのブログでは上記の方法でキャッシュフローを語りたいと思います。
２、CF５０万は２棟または３棟買えば達成可能
不動産投資での最大の難関は１棟目または１室を買うところにあります。大半の人はここで躓いているのではないでしょうか。１棟目を買うと自信をついてくるので２棟目も割りと早く購入することができます。そこからは自己資金が少し貯まって３棟目。これでキャッシュフロー５０万は達成できます。(購入するのは、３０００万以下の利回り１０％)しかし、ここからが第２の難関になります。
３、物件４棟目は難関
４棟目を買うときに銀行側からある程度の自己資金を入れることを求められます。現状の孤独SEよーじは自己資金がなく貯蓄に走っているのが現状です。金融機関にもよると思いますが低俗性の私が買うには自己資金を増やすことと諸刃の剣のカードローンの完済することだと思っています。属性が良ければ借りれる銀行が多いので、選択肢は広いてすが属性が低いと借りれる銀行は限られてきます。銀行が求めてる人であることと、融資したくなる物件を探すことが重要です。
別話、築古木造物件の融資には土地の広さが重要
木造で築古だと法定耐用年数が２４年なので、それを超えていると価値が余りないと判断されます。大手の銀行では、法定耐用年数の残っている年数で融資を行います。例えば、法定耐用年数が５年残っている場合は、ローンの年数が５年になります。そうすると月の返済が高くなりキャッシュフローが回らなくなるため融資引くことができません。そこで法定耐用年数が超えてても融資のでるノンバンクで勝負です。融資を引きたい場合に建物だと勝負出来ないので土地の広さで勝負します。１都３県内では広さ目安は１００平米（㎡）以上はあれば大丈夫だと思います。私はそれを目安にしてました。
