不動産を壇上から飛び降りる思いで購入し、はじめはうまく回っていたが段々と空室が増え返済がままならなくなる方々がいます。そういったことがにいようにするための孤独SEよーじの３つの方法をお伝えしたいと思います。
目次
１．事前準備を怠らない
事前に購入するための資金準備(貯金)や自身の属性(ステータス)を高める(低ければ)ことをしましょう。貯金は、浪費をせずにコツコツ貯めることで通帳にも記録され銀行が好む通帳になっていきます。自己資金があれば不動産投資は安定した投資となりますので、リスクが相当低くなります。不動産投資の最大のリスクは空室だと思っていますが、そもそも銀行からお金を借りているので、ローン返済が滞ってしまえば物件が競売にかけられ終わってしまいます。自己資金があればローン額か少なくてすみますし、自己資金あれば空室が増えてもリフォームなど物件に付加価値を付けて募集などが容易です。さらに極論を言うとキャッシュで不動産を買えば空室なんて怖くないのです。頑張って貯金することをおすすめしたいです。
自身の属性(ステータス)については、アルバイトなら契約社員に頑張ってなり、契約社員ならば正社員になりましょう。基盤のインフラ業界は人材不足なので正直転職し放題なのが現状でしょうか。未経験の場合は、未経験者を歓迎している会社に入社して経験値を稼ぎ、スキルを身に付け転職しましょう。何か１つのこと(プロダクト)ができるようになれば転職先は比較的多くなります。
２．購入時に無理をしない
不動産投資は、大きい買い物です。大きい買い物なのに、はじめは２０００万くらいから探しはじめても、他人が住むのにもし自分が住むならと欲が出てきてどんどん高価になったりします。自分から欲を出さなくても不動産会社が優良物件で掘り出し物です！というフレーズに惑わされ高価な物件を会社が提携している銀行のローンを組ませ、通常組むには難しいローンを契約させ支払いが苦しいケースがあると聞きます。なので、投資用の物件と割りきって銀行の融資が出やすく価格も抑えた物件を選びましょう。
３．入ってきた不動産収入は使わない
私は現状そうやっています。正確に言うと浪費しないというのが正しいでしょうか。金持ち父さんの話にもありましたが、投資で増えたお金をまた投資に回せばどんどんお金を産むサイクルが出来上がります。
不動産購入後、はじめの方で資金を使うと毎年の修繕費用や後々に出てくる大規模修繕で資金が枯渇してしまうので注意しましょう。物件を購入してからは、毎月振り込まれるお金は修繕費用や次の物件購入のために貯め、ある程度の規模(利回りにもよるが６棟くらい)まで大きくしないとダメだということを頭の片隅に入れておきましょう。
プラスα．既婚者の方
既婚者の方の最大の敵は奥さんです。奥さんの了承を得ずには不動産投資はできません。銀行から融資を受ける場合、条件によっては連帯保証人になる可能性もありますし、そもそも借金をするわけなので理解がないと不動産投資をすることは難しいです。ちなみに奥さんに隠して不動産投資をするというのも有りかもしれませんが、税金や管理会社からの通知または電話などあるので別居していない限り難しいでしょう。
不動産を買った後に上手くキャッシュフローが回っていないと奥さんともめる原因になり、最悪の結果、離婚というストーリーも考えられます。既婚者の方の多数は、家族の将来のために不動産投資をはじめる方々が多いと思いますので不動産投資する前に奥さんを味方につけてから行うようにすることがおすすめです。キャッシュフローが回ってないときや空室が増えてきたときに奥さんから「大丈夫なの？家のお金は出せないよ」と理解のない発言を受けることを思うと心折れますよね・・・。
最後に
上記で色々と語っていますが、孤独SEよーじ自身、まだ安全な領域までたどり着いていないと思っています。今後も物件購入を前向きに行って空室のリスクを減らしていきたいと思います。
