孤独SEよーじです。不動産投資で重要なリスクでもある空室率について考えてみました。やはり、目安など決めごとがないと人は危機感をもって動かないものです。また、以下で説明する募集方法は、言い方が悪くなってしまいますが、家賃の安い物件のやり方なので、低所得者向けの不動産を持っている方や不動産投資に興味のある方へ参考になればと思います。
目次
空室率の信号
不動産を購入するときに空室率が半分になってもローンが返済できる物件を購入します。なので、空室率が５０％超えない限りは、自己資金の持ち出しが無いわけです。ただ、空室率が５０％になったときにやっと賃貸募集に力を入れてもなかなか入ってくれません。むしろ、物件自体に魅力がなかったり、管理会社にこの物件はほっといても何も言われないなど思われていたらどんどん空室率が高くなっていきます。私は、空室率３０％でテコ入れ目安としていますので空室率３０％で警告信号です。そして、資金の持ち出しのデッドラインの５０％が危険信号です。これはあくまでも目安なので物件によってはもっと早めに動いても良いと思います。
警告信号の募集方法
募集賃金は相場に合わせて、内装は汚ければクリーニングし、古さが目立つようであれば交換やリフォームを行います。一般属性の人をターゲットには出来ないので安さと内装の綺麗さをアピールします。基本的に敷金礼金無料、サービスで２ヶ月家賃無料で募集。賃金の交渉あれば受けて必要で得れば家賃を下げたりもします。
危険信号の募集方法
まず、複数の部屋が空いているので１つの部屋の家賃を相場より下げ集客を見込みます。内見がないと(見てくれないと)入る人も入りません。残りの空室部屋の家賃は家賃を下げた部屋よりも少し高い値段にしといて募集する。簡単に言うと家賃を下げた部屋を餌にそれよりも内装や立地(上の階)いい部屋を勧めて入居させるというやり方です。注意するのは、安い物件に入居する人は自己資金を節約したい若者、お金を貯めたい人、年金で暮らしているご高齢の方、などなどいますが初期費用の合計金額を１０万円としている方が多いということを覚えておいた方がいいです。家賃や仲介手数料、保険、鍵の交換など合計して１０万を超えるようであれば家賃サービスや鍵の交換費用を無料にしたりする必要があります。これは今、大和市の物件(空室率的に危険信号ではありませんが)で検証中です。
まとめ
■警告信号
家賃→その物件の地区の相場に設定
内装→クリーニングと古ければリフォーム
募集→敷金礼金、家賃２ヶ月無料
■危険信号
家賃→一部屋だけ相場より下げる
内装→警告信号と同じ(家賃を下げた部屋以外の部屋の内装を少し差別化すると効果的)
募集→初期費用１０万円を越えないように何かサービスする
現状、孤独SEよーじが実践中ですので結果によっては上記の対応内容は変わると思います。その都度、更新できたらいいと思ってます。
